远洋房地产爆雷年报观察｜远洋重组与债务

　　在房地产行业震荡的这些年，市场规模从18万亿骤降至9万亿，房价也近乎腰斩，不少头部企业在这个下行周期当中陷入泥潭。

　　现如今，随着政策的深入实施与市场的逐步改善，行业迎来新的转机，而过往那一大批暴雷房企亦在努力求存。

　　2024年，远洋集团加紧了债务重组的步伐。年初，这家企业完成了182.66亿元的境内债务展期，而后又紧锣密鼓的推动境外债务的重组。

　　3月26日晚间，远洋集团公布了2024年全年的业绩报告。其业绩表现如何？资金风险是否仍旧存在？后续的走势又将怎么样？这份成绩单或许能够提供一些答案。

　　虽然密集的政策有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体仍处于筑底阶段，市场回暖尚需时日。

　　从远洋披露的财报来看，2024年全年，该公司实现营业额236.41亿元，同比减少49%，年内毛亏3.98亿元，而2023年同期为毛利11.83亿元，毛利率为2%，同比减少1个百分点。

　　公司拥有人应占亏损为186.24亿元，亏损有所收窄，同比减少12%；每股基本及摊薄亏损为2.445元。

　　其中，2022年远洋虽未出现明确违约，但其业绩明显出现大幅下降，年内实现营收461.27亿元，同比减少28%，期内归母净亏损159.3亿元。随后的2023年，这一数字进一步下降至210.97亿元。

　　远洋集团在财报当中透露，2024年录得亏损主要归因于中国的整体房地产市场仍处于深度调整，导致行业毛利率下降，以及公司对物业项目计提减值拨备、出售物业项目确认亏损。

　　观点新媒体查阅发现，因行业仍处于下行周期，投资物业面临重压，年内，该公司投资物业公平的减少（扣除税项及非控制性权益前）为7.47亿元。

　　同时，年内，该公司录的预期信贷亏损模式下的减值损失净额76.99亿元，这一费用主要是对贸易及其他应收款项计提了预期信用损失拨备。

　　上述两个数值虽较上年同期分别减少了47%、39%，但对比其协议销售额而言，仍旧处于较高水平。

　　年报显示，期内远洋集团的协议销售额为351.6亿元，同比减少30%，协议销售面积达到299.68万平方米，同样下降三成。

　　房地产企业的利润主要源自项目的销售和结算，从远洋集团的情况来看，2024年，该公司物业开发带来的营业额直接腰斩，仅剩172.23亿元，期内交付可售楼面面积亦减半止150.7万平方米。

　　至于未来的利润空间，报告期末，该公司及其合营企业和联营公司的土地储备下降至3107.2万平方米，权益土储仅1646.4万平方米。

　　除物业开发以外，2024年远洋集团物业投资实现3.21亿元，同比减少28%，物业管理及相关服务实现收入27.1亿元，其他房地产相关业务实现收入33.37亿元，分别减少6%和19%。

　　据了解，远洋的债务风险要回溯至2023年。同年7月，远洋旗下债券“18远洋01”因拟与持有人协商兑付调整事项停牌，虽债权人会议给予了30个自然日宽限期，但这一提案遭到债权人反对。

　　随后，同年8月14日，该公司2024年到期的美元债券SINOCE607/30/24未能在8月13日宽限期结束前支付利息（2094万美元）。

　　爆雷之后，远洋集团亦积极展开自救。查阅发现，2024年1月，其10只境内债券展期成功，共涉182.66亿元。

　　而境外债务重组亦在2024年如火如荼地进行，去年7月18日，该公司首次公布境外债务重组方案，涉及未偿还本金总额约为56.36亿美元。

　　彼时，远洋提出为债权人提供新债务和强制可转换债券或新的永续债两类债务工具。然而，方案一经提出便遭到部分境外债权人反对。

　　数据显示，截至2024年12月31日，远洋集团的借贷总额为960.14亿元，其中一年内到期的债务比例达到66%，金额为635.76亿元，一年至两年内到期的债务比例为15%，两年至五年的债务、五年以上到期的债务分别为14%、6%。

　　而公司期末现金资源总额（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）仅有人民币48.28亿元，与年内到期负债仍存较大缺口，其流动比率仅为0.90倍。

　　该公司表示，净借贷比率显著上升主要是由于2024年本集团录得亏损导致权益总额下降较大。2025年，随着房地产宽松措施陆续出台，公司也将继续积极化解债务风险，持续专注物业开发项目的交付回款，改善净借贷比率。

　　不过，好消息是，经过了漫长的对谈与博弈，远洋集团其境外债务重组取得重要进展，根据此前的公告，该公司已顺利完成本金56亿美元的境外债重组全部流程，预计将于今年3月27日正式生效。

　　尽管如此，这家企业仍存隐忧，近段时间以来，远洋集团已有四笔债券停牌，境内债务或将面临二次重组，多次展期之下，债权人是否买账，仍是未知数。

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